10月の変動金利の見直しで、
返済はどう変わる？
ワンルーム投資のローンの場合

2026年10月1日　ChillTime合同会社

何が起きたのか：8月の短期プライムレート引き上げ

日本銀行が公表する主要行の短期プライムレート（最頻値）は、2026年8月3日に2.125%から2.375%へ引き上げられました。変動金利のローンの多くは、この短期プライムレートを土台にした「基準金利」から、契約ごとの引き下げ幅を差し引いて適用金利が決まります。

ただし、短期プライムレートが上がった日に、すぐ返済額が変わるわけではありません。多くの変動金利のローンでは、金利の見直しは年2回で、4月1日と10月1日が基準日です。今回の引き上げは、10月1日の見直しで初めてローンの金利に反映されます。

直近の推移は金利の推移ページで確かめられます（毎週月曜に自動更新）。

ローンに届くまでの流れ

1. 8月3日　短期プライムレートの引き上げ主要行が2.125% → 2.375%へ
2. 10月1日　見直しの基準日この日の基準金利で、次の半年の適用金利が決まる
3. お借入れ先から「金利変更のお知らせ」新しい適用金利と、返済額が変わるかどうかが書かれている
4. 新しい金利での返済が始まる住宅ローンでは年末〜翌年1月ごろの返済分からが多い。時期はローンごとに違う

見直しの基準日と反映の時期は、金融機関・商品ごとに異なります。投資用ローンでは、年2回の見直しではない商品や、銀行独自の基準金利を使う商品もあります。

返済はいくら増える？数字で見る

ワンルームのローンでよくある例として、残高2,000万円・残り25年・元利均等返済・金利2.00%のローンで、基準金利と同じく適用金利が0.25%上がった場合を計算しました。

5年ルールがない場合：返済額がそのまま増える

家賃から返済と管理費などを差し引いた月々の収支が、そのまま約2,500円悪くなります。もともと毎月の持ち出しがある方は、持ち出しが増える計算です。

5年ルールがある場合：返済額は同じ、でも元金の減りが遅くなる

「5年ルール」は、金利が変わっても返済額を5年間は変えない仕組みです。住宅ローンでは一般的ですが、投資用ローンでは付いていない商品もあります。

5年ルールがあると、返済額は¥84,771のまま変わりません。その代わり、返済額のうち利息に回る割合が増えます。

残高2,000万円時点の概算。利息＝残高×年利÷12。

月々の手元のお金は変わらないので気づきにくいのですが、残高の減りが月4,000円ほど遅くなります。ワンルーム投資では「月々の手出しより、残高の減りのほうが大きい」ことが多く、この減りが遅くなると、売却したときに手元に残るお金や、「手残りゼロで売れる価格」にも響きます。

ご自身のローンの数字で計算するときは、返済額の試算に残高・残りの期間・今の金利を入れてみてください。

お手元で確かめる3つのこと

• 「金利変更のお知らせ」：10月の見直し後の適用金利と、返済額が変わる時期
• 金銭消費貸借契約書：基準金利が何に連動しているか、見直しの時期、5年ルール・125%ルールの有無
• 返済予定表：今の残高と残りの期間（上の試算に使います）

契約書が見当たらない、どこを読めばよいか分からないという方も多くいらっしゃいます。書類をお持ちいただければ、30分の無料相談で一緒に確かめます。

あわせて読む：金利が上がると、ワンルームのローン返済はいくら増える？0.25%・0.5%・1%で試算

出典：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」（2026年9月29日確認）。本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、金利の先行きを予想するものではありません。特定の金融機関や借り換えをおすすめするものでもありません。実際の金利・返済額は、お借入れ先にご確認ください。