金利が上がると、
ワンルームのローン返済は
いくら増える？
0.25%・0.5%・1%で試算
2026年10月16日 小林 徹（ChillTime合同会社 代表）
- 残高2,000万円・残り25年・金利2.00%のローンなら、金利が0.25%上がると月約2,500円、0.5%で約5,000円、1%で約1万円返済が増えます
- 「5年ルール」で返済額が変わらないローンでも、5年後の残高は、0.5%上がると約49万円、1%上がると約100万円多く残ります
- 残高が多く残るほど、手放すときに「いくら以上で売れれば手元にお金が残るか」（売却ライン）が上がります
- 主要行の短期プライムレートは、2026年11月に2.375%から2.625%へ引き上げが決まっています
今、金利はどう動いている？
変動金利のローンの多くは、短期プライムレートを土台にした「基準金利」から、契約ごとの引き下げ幅を差し引いて適用金利が決まります。主要行の短期プライムレートは2026年8月3日に2.125%から2.375%へ上がり、さらに三菱UFJ銀行・みずほ銀行は11月2日、三井住友銀行は11月9日から2.625%へ引き上げると発表しています。
長期プライムレートも、2026年10月9日から3.70%（前の月から＋0.30%）に上がりました。次の山場は、10月29日・30日の日本銀行の金融政策決定会合です。
直近の推移は金利の推移ページで確かめられます（毎週月曜に自動更新）。
0.25%・0.5%・1%上がると、返済はいくら増える？
ワンルームのローンでよくある例として、残高2,000万円・残り25年・元利均等返済・金利2.00%のローンで、適用金利が上がり、返済額も見直された場合を計算しました。
| 上がり幅 | 金利 | 月々の返済額 | 増える額（月） | 増える額（年） |
|---|---|---|---|---|
| 今のまま | 2.00% | ¥84,771 | — | — |
| ＋0.25% | 2.25% | ¥87,226 | +¥2,455 | +¥29,463 |
| ＋0.5% | 2.50% | ¥89,723 | +¥4,952 | +¥59,430 |
| ＋1% | 3.00% | ¥94,842 | +¥10,071 | +¥120,857 |
家賃から返済と管理費などを差し引いた月々の収支が、この分だけ悪くなります。もともと毎月の持ち出しがある方は、持ち出しが増える計算です。
5年ルールがあっても、残高の減りは遅くなる
「5年ルール」は、金利が変わっても返済額を5年間は変えない仕組みです。住宅ローンでは一般的ですが、投資用ローンでは付いていない商品もあります。5年ルールがあると月々の返済額は¥84,771のままですが、返済額のうち利息に回る分が増え、元金（残高）の減りが遅くなります。
| 5年ルールで返済額¥84,771のまま | 最初の1か月の利息 | 最初の1か月の元金の減り | 5年後の残高 |
|---|---|---|---|
| 金利2.00%のまま | 約¥33,300 | 約¥51,400 | 約1,676万円 |
| 2.50%に上がる | 約¥41,700 | 約¥43,100 | 約1,725万円（+約49万円） |
| 3.00%に上がる | 約¥50,000 | 約¥34,800 | 約1,775万円（+約100万円） |
見直し直後から5年間、同じ金利が続いた場合の概算。利息＝残高×年利÷12。5年ルールのあとは、多くの場合「125%ルール」（返済額の増え方を前の1.25倍までにする決まり）で返済額が見直されます。
月々の手元のお金は変わらないので気づきにくいのですが、金利が1%上がったまま5年たつと、残高は約100万円多く残ります。返済額が見直されるローン（5年ルールなし）でも、5年後の残高は約1,710万円と、金利2.00%のままより約34万円多く残ります。
売却ラインへの影響
ワンルームを手放すとき、手元にお金が残る目安は「ローンの残高＋売るときにかかる費用（仲介手数料、ローンの一括返済の手数料など）」を超える価格です。残高が多く残るほど、この売却ラインが上がります。上の例で金利が1%上がったまま5年たつと、売却ラインは約100万円上がる計算です。
ワンルーム投資では「月々の手出しより、残高の減りのほうが大きい」ことが多く、金利の上昇は、月々の収支よりも先に、この売却ラインに表れます。
ご自身のローンの数字で計算するときは、返済額の試算に残高・残りの期間・今の金利を入れてみてください。
お手元で確かめる3つのこと
- 金銭消費貸借契約書：基準金利が何に連動しているか、見直しの時期、5年ルール・125%ルールの有無
- 「金利変更のお知らせ」：次の見直しのあとの適用金利と、返済額が変わる時期
- 返済予定表：今の残高と残りの期間（上の試算に使います）
契約書が見当たらない、どこを読めばよいか分からないという方も多くいらっしゃいます。書類をお持ちいただければ、30分の無料相談で一緒に確かめます。
金利が動いた今の収支と、
売却ラインを確かめてみませんか。
購入時の数字を入れるだけで、今の収支と、手放すとしたらいくら以上で売れればよいかの目安が、3分で分かります。
あわせて読む：10月の変動金利の見直しで、返済はどう変わる？
出典：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」、三菱UFJ銀行・みずほ銀行（2026年9月18日）・三井住友銀行（2026年9月28日）の短期プライムレート改定の発表、みずほ銀行「長期プライムレート」（2026年10月16日確認）。本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、金利の先行きを予想するものではありません。特定の金融機関や借り換えをおすすめするものでもありません。実際の金利・返済額は、お借入れ先にご確認ください。