ワンルーム投資、
家族に「それ大丈夫？」と
聞かれたら見せる3つの数字
2026年10月22日 小林 徹（ChillTime合同会社 代表）
- 家族に聞かれたら、「大丈夫だよ」と言うより、3つの数字を見せるほうが伝わります
- ① 毎月の手出し（家賃 − ローンの返済 − 管理費・修繕積立金）
- ② 今売ったら、手元にいくら残るか（売れそうな価格 − ローンの残高 − 売るときの費用）
- ③ 金利が1%上がったら、毎月いくら増えるか（残高2,000万円・残り25年・2.00%なら約1万円）
「大丈夫だよ」では、話が止まってしまう
投資用不動産の仕事で、家族への説明がうまくいかずに話が止まってしまう場面を、何度も見てきました。持っている本人は「月々は何とかなっている」と感じていても、家族が知りたいのは「この先、困ることにならないか」です。
そこで、気持ちではなく、同じ3つの数字を一緒に見ることをおすすめしています。数字がそろえば、「大丈夫かどうか」を家族と同じ目線で考えられます。
① 毎月の手出し
家賃の入金から、ローンの返済と、管理費・修繕積立金を引いた額です。マイナスなら、毎月その分を給料などから出しています。
| 例 | 金額（月） |
|---|---|
| 家賃（管理会社の手数料を引いた入金） | ¥90,000 |
| ローンの返済（残高2,000万円・残り25年・2.00%） | −¥84,771 |
| 管理費・修繕積立金 | −¥12,000 |
| 毎月の手出し | −¥6,771 |
金額は説明のための例です。このほかに、年1回の固定資産税や、入居者が替わるときの費用もかかります。1年分にならして足すと、実際の手出しに近づきます。
どこを見る：家賃の送金明細（賃貸管理会社から毎月届くもの）、返済予定表、管理費・修繕積立金の引き落とし
② 今売ったら、手元にいくら残るか
家族にとっていちばん大事なのは、たぶんこの数字です。売れそうな価格から、ローンの残高と売るときの費用を引いた額がプラスなら、いざというときに手放して手元にお金を残せます。マイナスなら、売るときに足りない分を用意する必要があります。
| 例 | 金額 |
|---|---|
| 売れそうな価格 | 2,600万円 |
| ローンの残高 | −2,000万円 |
| 仲介手数料（上限：2,600万円×3%＋6万円、消費税込み） | −約92万円 |
| ローンの一括返済の手数料・抵当権を外す登記の費用など | −数万円 |
| 手元に残るお金（税金の前） | 約500万円 |
金額は説明のための例です。仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合の上限（価格×3%＋6万円、別に消費税）で計算しました。売って利益が出た場合は、税金もかかります（持っていた期間で税率が変わります）。
「売れそうな価格」は、同じマンションや近くの駅の取引価格が目安になります。駅ごとの中古マンションの取引価格は、駅のページでも出典つきでまとめています。
③ 金利が1%上がったら、毎月いくら増えるか
変動金利のローンなら、この先の金利の上がり方で、①の手出しが変わります。残高2,000万円・残り25年・金利2.00%のローンで、返済額が見直された場合の例です。
| 金利 | 月々の返済 | 増える額（月） |
|---|---|---|
| 2.00%（今のまま） | ¥84,771 | — |
| 2.50%（＋0.5%） | ¥89,723 | +¥4,952 |
| 3.00%（＋1%） | ¥94,842 | +¥10,071 |
「5年ルール」で返済額がすぐに変わらないローンでも、そのぶん残高の減りが遅くなり、②の手元に残るお金が減ります。くわしくは金利が上がると、ワンルームのローン返済はいくら増える？で計算しています。
3つを1枚のメモにする
家族に見せるときは、3つを並べた1枚のメモにすると話が早くなります。
| 数字 | わが家の場合 | どこを見る |
|---|---|---|
| ① 毎月の手出し | 円 | 送金明細・返済予定表 |
| ② 今売ったら手元に残るお金 | 円 | 近くの取引価格・返済予定表 |
| ③ 金利が1%上がったら増える返済 | 円 | 金銭消費貸借契約書・返済予定表 |
3つのうち、②と③は、このサイトの「3分の計算」で出せます。購入時の数字と今の返済予定表の数字を入れるだけで、登録はいりません。入れた数字はどこにも送られません。
数字が「大丈夫ではない」と出たら
①の手出しが大きい、②がマイナス、③が家計に重い、と出ても、すぐに売るしかないわけではありません。家賃が今の相場より低くないか、金利の見直しのルールはどうなっているか、持ち続けたら何年後に②がプラスになりそうかを確かめると、選べる道が見えてきます。数字をそろえたうえで、家族と一緒に決めるのがいちばんです。
家族に見せる3つの数字を、
3分でそろえてみませんか。
購入時の数字と今の明細を入れるだけで、これまでの手出しと、いくら以上で売れれば手元にお金が残るかの目安が分かります。
よくある質問
ワンルーム投資のことを家族に聞かれたら、何を見せればいい？
「大丈夫」と言うより、①毎月の手出し（家賃からローンの返済・管理費・修繕積立金を引いた額）、②今売ったら手元にいくら残るか（売れそうな価格からローンの残高と売るときの費用を引いた額）、③金利が1%上がったら毎月いくら増えるか、の3つを見せると伝わりやすくなります。
金利が1%上がると、ワンルームのローンの返済はいくら増える？
残高2,000万円・残り25年・金利2.00%のローンなら、月々の返済は約84,800円から約94,800円へ、約1万円増えます（返済額が見直された場合）。
あわせて読む：金利が上がると、ワンルームのローン返済はいくら増える？ ／ 金利の推移と返済額の試算
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示（売買価格が400万円を超える場合、価格の3%＋6万円に消費税）によります。表の金額は説明のための例で、実際の家賃・返済額・売却価格・費用・税金は、物件と契約ごとに異なります。本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、不動産の売買や借り換えをおすすめするものではありません。