大塚駅のワンルーム
家賃相場・地価・開発・売却の目安
更新：2026年11月04日 小林 徹（ChillTime合同会社 代表）
大塚は、JR山手線の駅です。池袋まで約3分、新宿まで約12分、東京まで約21分。駅の南口では、地上41階（高さの限度約160m）の住宅・店舗の建物と広場をつくる再開発の計画があり、豊島区で都市計画の手続きが進んでいます（まだ決まっていません）。駅から110mの公示地価（商業地）は、前の年から+16.0%です。20〜25㎡の家賃相場は、駅徒歩5分以内の新築ワンルームで約14.4万円、築20〜30年で約12.6万円です（LIFULL HOME'S）。
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地図
主要駅までの乗車時間
- 池袋
3分JR山手線・乗り換えなし - 新宿
12分JR山手線・乗り換えなし - 上野
14分JR山手線・乗り換えなし - 秋葉原
17分JR山手線・乗り換えなし - 渋谷
19分JR山手線・乗り換えなし - 東京
21分JR山手線・乗り換えなし
Yahoo!乗換案内（平日の検索、乗り換えなしの列車）で2026年11月04日に確認。時間帯・列車により前後します。
駅前には都電荒川線（東京さくらトラム）の大塚駅前停留場があります。東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅へは歩いて10分ほどです。
これからの開発
駅の南口の天祖神社の近く（南大塚三丁目、敷地約4,465㎡）で、地上41階・地下2階、高さの限度約160mの建物（住宅・店舗・生活支援施設・駐車場等）と、広場・歩行者通路をつくる計画。再開発準備組合が区に提案した段階で、都市計画はまだ決まっていない
- 2022年4月 大塚駅南口地区再開発準備組合が設立
- 2026年4月 準備組合が企画提案書と都市計画の素案を豊島区に提出
- 2026年6月 地区計画の原案の公告・縦覧
- 2026年8月 都市計画案の公告・縦覧
- 2026年10月下旬〜11月上旬 豊島区都市計画審議会に付議の予定
出典：豊島区都市計画審議会の資料（2026年5月26日・7月7日）。時期は目標です。
家賃相場（20〜25㎡）
条件：マンション／専有面積20〜25㎡／バス・トイレ別／2階以上／オートロック／エアコン
単位：万円（管理費などを除く）
駅徒歩1〜5分
| 築年数 | ワンルーム | 1K | 1DK |
|---|---|---|---|
| 新築 | 14.40 | 12.43 | 13.46 |
| 築0〜5年 | 14.28 | 12.30 | 13.33 |
| 築5〜10年 | 13.88 | 11.90 | 12.94 |
| 築10〜15年 | 13.50 | 11.52 | 12.55 |
| 築15〜20年 | 13.13 | 11.16 | 12.19 |
| 築20〜30年 | 12.61 | 10.63 | 11.67 |
駅徒歩5〜10分
| 築年数 | ワンルーム | 1K | 1DK |
|---|---|---|---|
| 新築 | 13.95 | 11.98 | 13.01 |
| 築0〜5年 | 13.84 | 11.86 | 12.90 |
| 築5〜10年 | 13.46 | 11.48 | 12.51 |
| 築10〜15年 | 13.09 | 11.12 | 12.15 |
| 築15〜20年 | 12.74 | 10.77 | 11.80 |
| 築20〜30年 | 12.24 | 10.27 | 11.30 |
出典：LIFULL HOME'S「大塚駅（東京都）の家賃相場」（2026年11月04日時点。管理費などを除く）。2026年11月から毎月記録し、来月から前の月との差を表示します。
乗降客数と地価
| 1日平均の乗降客数 | 人数 | 年度 |
|---|---|---|
| JR東日本（乗車人員） | 54,351人前年度比+4.0% | 2024年度 |
出典：JR東日本「各駅の乗車人員 2024年度」。事業者ごとの数字で、合計ではありません。JR東日本の数字は乗車人員（乗った人だけ。降りた人は含みません）です。
公示地価（北大塚２丁目１２番３・商業地・駅から110m）
| 年 | 価格 |
|---|---|
| 2016年 | 96.5万円/㎡ |
| 2021年 | 132万円/㎡ |
| 2024年 | 154万円/㎡ |
| 2025年 | 175万円/㎡ |
| 2026年 | 203万円/㎡ |
駅のまわりの公示地価（2026年）
| 地点 | 価格 | 前年比 | 駅から |
|---|---|---|---|
| 北大塚２丁目１２番３商業地 | 203万円/㎡ | +16.0% | 110m |
| 南大塚３丁目５０番４商業地 | 126万円/㎡ | +15.6% | 150m |
| 南大塚２丁目４５番３外商業地 | 300万円/㎡ | +17.2% | 150m |
| 東池袋２丁目１２番１１住宅地 | 103万円/㎡ | +13.1% | 380m |
2026年の公示地価。いちばん近い地点は前の年から+16.0%。地点ごとの数字で、駅のまわり全体の平均ではありません。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「地価公示」。
中古マンションの取引価格（20〜25㎡）
駅のまわり（南大塚・北大塚）で、実際に取引された中古マンションの価格です。単位：万円。
| 築年数 | 件数 | 価格の幅 | 真ん中の値 |
|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 17件 | 3,000〜4,600 | 3,900 |
| 築11〜20年 | 30件 | 2,100〜3,600 | 2,700 |
| 築21年以上 | 12件 | 810〜2,300 | 2,300 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2024年第3四半期〜2026年第2四半期の取引、11月3日に取得）。築年数は2026年時点。取引の件数がかぎられるため、相場の目安としてご覧ください。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
区分マンションを持っている人が確かめたいこと
街の開発や、地価・家賃相場の上昇は、お持ちの部屋の家賃や売れる価格に影響することがあります。ただ、区分マンションの価格は、建物の築年数や管理の状態、部屋の広さでも大きく変わります。街の数字が上がっていても、そのまま自分の部屋の数字になるとは限りません。
- 今の家賃と相場の差：上の家賃相場と、送金明細の家賃を比べる（広さ・築年数・駅徒歩が近い条件で）
- 手放すとしたら、いくら以上で売れれば手元にお金が残るか：ローンの残高＋売るときの費用（仲介手数料、一括返済の手数料など）
- 金利の動き：変動金利なら、2026年11月の短期プライムレートの引き上げ（2.375%→2.625%）の影響。金利が上がると返済はいくら増える？
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よくある質問
大塚駅の20〜25㎡のワンルームの家賃相場は？
LIFULL HOME'S の家賃相場（2026年11月04日時点、マンション／専有面積20〜25㎡／バス・トイレ別／2階以上／オートロック／エアコン）では、駅徒歩1〜5分・新築のワンルームで約14.40万円、築20〜30年で約12.61万円です。
大塚駅から主要駅までの乗車時間は？
新宿までJR山手線で約12分、東京までJR山手線で約21分（乗り換えなし）。
大塚駅のまわりの、これからの開発の計画・構想は？
大塚駅南口地区の再開発。駅の南口の天祖神社の近く（南大塚三丁目、敷地約4,465㎡）で、地上41階・地下2階、高さの限度約160mの建物（住宅・店舗・生活支援施設・駐車場等）と、広場・歩行者通路をつくる計画。再開発準備組合が区に提案した段階で、都市計画はまだ決まっていない。2026年10月下旬〜11月上旬の豊島区都市計画審議会に付議の予定。
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本ページは一般的な情報の提供を目的としたもので、不動産の売買や将来の価格を予想・おすすめするものではありません。数字は各出典の時点のものです。