家賃を見直せるのは、いつ？
区分マンションの3つのタイミング
2026年11月4日 小林 徹（ChillTime合同会社 代表）
- 金利が上がってローンの返済が増えても、家賃は入居者と周りの相場で決まるので、すぐには上げられません
- 見直せるタイミングは3つ。住んでいる途中は通りにくく、更新のときは相談の機会、退去したあとは次の募集の家賃を決め直せる
- 見直すときの根拠は、周りの家賃相場。送金明細の家賃と、駅ごとの相場を見比べておくと迷いません
返済は金利で、家賃は相場で決まる
2026年11月、大手銀行の短期プライムレートが2.375%から2.625%に上がりました。変動金利でワンルームのローンを借りている方は、これから返済が増えるかもしれません。
そこで出てくるのが「家賃を上げて、増えた分を取り戻せないか」という相談です。投資用マンションのアフターサポートの現場でも、オーナーの方からこの相談は実際にあります。ただ、ローンの返済は金利で決まりますが、家賃は入居者との契約と、周りの相場で決まります。返済が増えたという理由だけでは、家賃は上げにくいのが実際です。
だからこそ、「いくら上げるか」より先に、「いつなら見直せるか」を知っておくと、慌てずにすみます。
見直せる3つのタイミング
| タイミング | できること | 実際のところ |
|---|---|---|
| 住んでいる途中 | 増額の相談・請求 | オーナーの都合だけでは、なかなか通りにくい |
| 更新のとき | 新しい家賃を相談する | 話し合いの機会。周りの相場が根拠になる |
| 退去したあと | 次の募集の家賃を決め直す | 相場に合わせて設定し直せる |
① 住んでいる途中
法律（借地借家法第32条）では、税金などの負担の増減、土地や建物の価格の変動、近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になったときに、将来に向かって家賃の増額を求めることができる、とされています。一定の期間は増額しないという特約があれば、そちらが優先されます。
ただ、話し合いで決まらなければ調停や裁判になり、時間も費用もかかります。入居者に出ていかれてしまえば、空室の期間の家賃も入りません。住んでいる途中に、オーナーの返済が増えたことを理由に上げるのは、現実にはなかなか難しいと考えておくのが安全です。
② 更新のとき
賃貸の契約は2年ごとの更新が多く、更新は家賃を話し合える区切りです。管理会社を通して、新しい家賃を入居者に相談します。このとき根拠になるのが、周りの家賃相場です。今の家賃が相場より低ければ、相談の理由になります。
ただし、入居者が応じなければ、今の家賃のまま更新になることもあります。上げ幅は、退去されたときの空室の期間や、次の募集の費用とあわせて考えます。
③ 退去したあと
入居者が退去したら、次の募集の家賃は、その時の相場に合わせて決め直せます。周りの相場が上がっていれば、前の家賃より高く募集できることもあります。逆に、相場より高く出しすぎると、空室が長引きます。
サブリース（家賃保証）の契約なら、家賃の見直しの相手は入居者ではなく、サブリースの会社です。契約書で、家賃の見直しの時期と決め方を確かめてください。
根拠は「周りの家賃相場」
どのタイミングでも、根拠になるのは周りの家賃相場です。送金明細の家賃と、広さ・築年数・駅からの距離が近い部屋の相場を並べてみてください。
参考に、駅ページで毎月記録している1Kの家賃相場です（20〜25㎡・駅徒歩5分以内・築20〜30年）。相場は月ごとにも動きます。
| 駅 | 1Kの相場（2026年11月） | 10月からの差 |
|---|---|---|
| 青砥 | 9.99万円 | -0.32 |
| 桜台 | 10.60万円 | +0.39 |
| 浅草 | 11.03万円 | ±0 |
| 亀戸 | 10.67万円 | -0.03 |
| 白金高輪 | 11.51万円 | -0.32 |
| 駒沢大学 | 12.35万円 | +0.08 |
出典：LIFULL HOME'S の家賃相場（マンション／専有面積20〜25㎡／バス・トイレ別／2階以上／オートロック／エアコン、2026年11月4日時点）。単位は万円で、管理費などを除きます。ほかの駅は各駅のページで。
見直しの前に、確かめておくこと
- 次の更新はいつか：賃貸借契約書と、管理会社からの更新の案内で確かめる
- 今の家賃と相場の差：送金明細の家賃と、駅ごとの相場を比べる
- 家賃で追いつけない分：返済の増え方は金利で決まり、家賃は相場で決まります。家賃で埋められない分は、毎月の手出しとして見ておきます
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よくある質問
区分マンションの家賃は、住んでいる途中でも上げられる？
法律（借地借家法第32条）では、税金などの負担の増減、土地・建物の価格の変動、近くの同じような部屋の家賃と比べて不相当になったときに、将来に向かって家賃の増額を求めることができます。ただし入居者の合意が要り、オーナーの返済が増えたという理由だけでは通りにくいのが実際です。現場では、更新のときか、退去したあとの募集のときに見直すことが多くあります。
家賃を見直すときの根拠は？
周りの家賃相場です。広さ・築年数・駅からの距離が近い部屋の相場と、送金明細の家賃を比べます。oneroom.tokyo の駅ページでは、LIFULL HOME'S の家賃相場（20〜25㎡のワンルーム・1K・1DK）を毎月記録しています。
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家賃の増額の決まりは、借地借家法第32条（e-Gov 法令検索）によります。家賃相場は LIFULL HOME'S の公表値で、個々の部屋の家賃を示すものではありません。実際に家賃を見直せるかどうかは、契約の内容・入居者との話し合い・物件の条件で変わります。本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、特定の対応をおすすめするものではありません。